饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由中国一共有多少万亿钱交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？<中国一共有多少万亿钱/p>

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现(中国一共有多少万亿钱xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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