导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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