5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都(d传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些ōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些