饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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