导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句