“现在的房地产很难(nán)再(zài)出(chū)现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下(xià)今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不(bù)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱(qián)，其(qí)实主(zhǔ)要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是(shì)它(tā)的净(jìng)借(jiè)贷水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房(fáng)企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称得(dé)上完全(quán)健康的(de)仍是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准确(què)，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进(jìn)行举(jǔ)例，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自(zì)身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时(shí)代(dài)，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却一直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理的(de)广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的(de)情(qíng)有(yǒu)独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价的(de)公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人(rén)员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的