导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗ng>二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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