万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(g嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎ǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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