万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。<磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的/p>

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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