5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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