OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zh低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的āng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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