导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shò三万日元等于多少人民币多少u)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàn三万日元等于多少人民币多少g)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 三万日元等于多少人民币多少