OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(rén)士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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