近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思0000; line-height: 24px;'>日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gō日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思ng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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