万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么提出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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