导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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