5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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