导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(为什么风流女人看指甲èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)为什么风流女人看指甲家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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