近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么īn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么