5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)触动的意思解释，颇受触动的意思一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)触动的意思解释，颇受触动的意思化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处触动的意思解释，颇受触动的意思于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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