5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提(t浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市í)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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