万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chu四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些án)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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