导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(b为什么福建女人不能娶ǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、为什么福建女人不能娶2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择为什么福建女人不能娶在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 为什么福建女人不能娶