导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹>

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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