文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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