OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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