饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担什么是等量关系式，什么是等量关系四年级，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易什么是等量关系式，什么是等量关系四年级(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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