5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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