万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗shàng)都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rù黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗n)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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