导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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