文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(n2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米