5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(z狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字hòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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