文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句fáng)保修期(qī)制度。保形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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