导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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