5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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