导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)doi的时候怎么夹，doi是怎么夹，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　doi的时候怎么夹，doi是怎么夹>最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的doi的时候怎么夹，doi是怎么夹住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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