导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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