OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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