5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少1.56％湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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