5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地单亲家庭是什么意思产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(单亲家庭是什么意思gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuà单亲家庭是什么意思i)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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