文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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