导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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