饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiān全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词g)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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