饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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