5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)云n是哪里的车牌号科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng云n是哪里的车牌号)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，202云n是哪里的车牌号2年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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