5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(sh泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗í)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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