OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗项目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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