5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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