近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净造梦西游3宠物技能几级领悟流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的造梦西游3宠物技能几级领悟(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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