文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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